股赢策略上海探路房屋“全生命周期”安全管理：守护城市记忆，筑牢安居底线

上海“十五五”规划纲要草案及政府工作报告都提到了“强化房屋全生命周期安全管理”，以此作为推进群众宜居安居的重要一环。

对于这一未来五年上海城市建设与民生保障的新要求，市人大代表、上海静安置业（集团）有限公司董事长时筠仑表示，对于历史建筑密集、更新与保护任务并重的上海中心城区而言，“房屋全生命周期安全管理”可视为破解历史建筑保护与居住安全矛盾的一次理念革新——既是从“被动补救”向“主动防控”的迭代升级，也是对“预防为主、防治结合，规范使用、确保安全”房屋使用安全管理原则的深化实践。

何为“全生命周期”

“传统的房屋维修多是‘头痛医头、脚痛医脚’，譬如屋顶漏水才修补、墙体开裂才加固。”时筠仑表示，房屋全生命周期安全管理的一项重要特质，就是从“事后补救”向“事前预防”转变。

全生命周期管理覆盖建筑规划设计、施工建造、使用维护、更新改造至拆除的全链条，像对待“生命体”一样，为房屋建立全周期的健康档案，通过定期体检提前排查隐患。将建筑以整体为单位进行管理，兼顾结构安全、设施性能、风貌保护与宜居需求。这种“整体管控”的模式，尤其适配于砖木结构历史建筑多、安全隐患隐蔽性强的上海中心城区。

全生命周期安全管理的背后，也蕴含“人工运维”向“智慧赋能”的转变。传统的房屋检修依赖人工巡检，不仅效率低，隐患排查也不全面。全生命周期管理则融合了各类智慧技术，能实现房屋的实时监测、智能预警，安全管理变得更加精准高效。

静安置业既承担张园保护性更新这样的重大工程，也管理着大量的普通居住社区。时筠仑表示，历史风貌保护、居住安全底线、现代宜居品质这三者相互平衡的核心，在于坚持“保护是前提、安全是底线、宜居是目标”。

在历史建筑保护方面，以张园为例，建筑的全生命周期管理贯穿修缮的全流程。城市更新后的张园完整保留了街道界面，弄堂原有的里弄建筑肌理、空间尺度以及老弄堂的名称均得以保留。

普通居住社区管理方面，静安置业聚焦民生痛点，通过多年实践，得出“安全底线与品质提升相结合”的经验。

“即便是老旧小区，也可以完善线上收费、报修、智慧停车、智能充电等功能，通过标准化、智慧化手段提升房屋的管理效能。”

科技赋能多元实践

时筠仑在工作和调研履职中注意到，一些地区已经探索利用物联网、AI技术、房屋健康码等手段，对建筑进行动态监测和风险评估。

静安置业自2018年起就在张园等重点项目中，探索应用智慧技术，形成覆盖监测、修缮、运营全环节的科技应用体系。他说，在历史文化风貌区，建立三维“BIM+GIS”系统，在建筑结构关键部位安装红外感应、振动监测设备，对地基沉降、墙体裂缝等数据实时采集，纯旭配资对温感、湿度等建立预警阈值，可提前防范老建筑风险。

智慧技术还可实现建筑监管和商业高效运营的双重功能。通过24小时智能监测系统守住安全底线，同时为商业运营所需的客流识别、提袋率统计等实现数据支撑。

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房屋全生命周期管理还需要持续的资金投入。时筠仑表示，在资金保障方面，可积极探索“活化收益反哺”的模式。譬如，探索房屋养老金制度，设立“基础账户+应急账户”双轨机制，试点“历史建筑修缮保险”。

还有一点不可忽视：房屋安全管理的最终目标是服务群众，实现“一老一小”全龄友好。他举例说，在康定路818弄等老旧小区，地面铺设了防滑材料，小区安装紧急呼叫装置；常德路695号加装电梯后，解决了居民多年的上下楼难题。三星坊小区在清理楼道消防隐患后，增设了儿童游戏角和防撞圆角，儿童友好程度大幅提升。

房屋全生命周期安全管理还仰赖社会共治。时筠仑建议，居民区层面可定期召开“居委会+业委会+物业”联席会议，重点围绕水电、消防设施设备日常巡查、公共区域突出物等细小物理风险，以及私拉乱接、通道堆物等高频安全隐患，开展联合风险评估，并制定管控措施。

需要系统性破局

时筠仑结合日常工作，在调研中梳理出系统性推进房屋全生命周期安全管理存在的三类短板。

其一是政策标准尚待进一步统一。目前，上海不同区域对历史建筑体检的指标、维修资金使用比例要求尚未统一，相邻两区之间对石库门的修缮标准存在差异，增加了企业跨区进行房屋维护的成本。

其次，房屋安全管理涉及的规划、住建、交通、消防等部门的数据尚未完全打通，部分数据尚不联网，也对智慧运维造成挑战。

第三类是人才缺口。既懂历史建筑保护、又掌握现代监测技术的“复合型房屋体检师”人才稀缺，砖木结构修缮的老师傅面临“青黄不接”。

为此，他建议可从三个方面完善房屋全生命周期安全管理的顶层设计。

第一是制定统一的标准体系，出台本市历史建筑全生命周期管理办法，明确老建筑的体检指标、修缮工艺、资金使用标准，避免“一区一策”。